一、产品简介：
和国际城市开展前史相同，我国的城市化进程开展至今，现已呈现出显着的城市群特征。
和国际城市开展前史相同，我国的城市化进程开展至今，现已呈现出显着的城市群特征。
所谓的“长三角城市群”、“珠三角城市群”、“京津冀城市群”，实际上便是“环沪都市圈”，“环深都市圈”，“环京都市圈”。
既因杭州处于我国经济极具生机的长三角城市群，又因杭州自身便是一个耀眼的明星城市，此外，前史上的杭嘉湖绍，本便是近代我国经济最兴旺的区域。
我国房地产商场，其实仅仅是影响我国甚至国际的一个更大事情的载体，即我国的城市化进程。
曩昔20年我国的城市化，是一场人类前史上史无前例的，史诗般的，汹涌澎湃，翻天覆地式的运动，改变了我国，甚至改变了国际。
曩昔的20年中，不分东西南北，不分兴旺落后，简直一切的城市都有许多的人口涌入。大约有4.3亿人，从乡村进入城市。
20年后的今日，我国的城市化呈现出显着的特征。其实这个特征是全球城市化共有的特征，便是“城市群”特征。
就如日本太平洋沿岸城市群、美国大西洋沿岸城市群相同，我国也呈现了多个城市群。其间，最大的城市群是长三角城市群、珠三角城市群和京津冀城市群（环渤海城市群），当然还有以武汉和长沙为代表的长江中游城市群，及以成都、重庆为代表的成渝城市群等等。
和国际城市群特征相同，我国这五大城市群占有我国国土面积的11%，但占我国经济总量的55%。
其间，长三角城市群仅占我国国土面积的2%，但GDP却占到了我国GDP总量的1/4。
城市群，是在地域上集中散布的若干个特大城市和大城市集聚而成的、巨大的、多中心、多层次的城市集团，是大都市区的联合体。
如长三角城市群是由26个城市组成的。这些城市的散布，就像是太阳系中的恒星和行星，以及其他小的星球。
一个大的城市群，必定至少有一个领头城市。京津冀的北京，长三角的上海，珠三角的深圳和广州便是领头的城市，也能够了解成为恒星。
如果说上海是长三角的恒星，那么长三角都市群中还有五颗大的行星，分别是南京、杭州、合肥、姑苏和宁波。
所以，在长三角城市群中，又构成了五大都市圈，即南京都市圈、合肥都市圈、杭州都市圈、苏锡常都市圈和宁波都市圈。
在这些都市圈中，杭州都市圈是明星级的。这个都市圈中，除了耀眼的明星城市杭州以外，有嘉兴、湖州、绍兴三颗闪亮的卫星，还有海宁、德清、安吉、诸暨等小卫星。
嘉兴、湖州和绍兴都有值得自豪的前史和文明底蕴，有各具特色的经济类别，有快捷的交通，也都是十分宜居的城市。
这三个城市和杭州的高铁间隔都在半小时以内，与上海的高铁间隔，嘉兴不到半小时，绍兴湖州一小时左右（跟着沪苏湖和湖嘉杭绍城际铁路的建造，湖州、绍兴与上海的交通时刻将进一步缩短）。
这种结构在我国的都市版图上和城市群中，都极为稀有。苏锡常三个城市简直是平行的，南京大致有两个卫星城市盘绕，即镇江和扬州。
如果在我国再去找这样的结构，或许是湖南的环长株潭城市群，福建环厦门的海峡西岸城市群，但论城市能级与经济体量，都与杭州都市圈无法比较。
正是因为近十年来我国高铁的飞速开展和建造，改变了城市的间隔。人们以高铁的运转时刻来核算各城市之间的地舆间隔。
在长三角的都市群中，因为高铁的串连，出产要素，工业人口，金融资本，都能完结互联互通。
而半小时以内的高铁间隔是人们认可的“环”。嘉兴、湖州、绍兴三个城市到杭州的高铁，时刻分别为23分钟、21分钟、18分钟。高铁助推了我国城市化及城市圈的构成。
由杭州动身的城铁，除杭州自身的第九区富阳和第十区临安以外，现已开工建造的分别是至柯桥和至海宁的城铁，现已确认建造的是杭州至德清的城铁。
因而，“环杭”的领域，既包含了嘉兴、湖州、绍兴三个中等城市，也包含海宁、德清等城铁灵通的城市。
在城市化的初期，城市群的领头城市（恒星），有着巨大的吸附力，对周边城市有着强壮的虹吸效果。
但领头城市开展到必定阶段，必定呈现人口密度高、交通拥堵、竞赛剧烈、房价高企等特大城市的许多问题。
此刻，行星城市和卫星城市的价值被人们重新认识。有快捷的交通，优质的环境和完好的日子配套，一起，因为巨大的房价价格梯度，部分人口和出产要素将从特大城市中搬运至环都市圈的城市中。
比方，嘉兴、湖州、绍兴三个城市具有深沉的前史文明底蕴、优质的天然禀赋、完好的日子配套，快捷的对内对外交通，而房价大致又为杭州的40%左右。
城市出产和日子本钱的梯度，使一线及二线城市的工业外溢，一起带来了许多年青人口自动或被迫外溢。除了年青人口以外，在快速老龄化的我国，也将有大批的老龄和准老龄人口向外溢出和搬运。
甚至有部分人以为，环都市圈中的中等城市，其宜居程度和美好指数比一线城市特大城市高得多。
环杭的这些城市毕竟是中等城市，毕竟是卫星城。而这些城市的房价现已和中西部的二线城市对抗，甚至现已远远超越部分中西部的二线城市。要招引中西部，如武汉、长沙、重庆、西安等二线大城市的人口或许性不大，在那些大城市和特大城市中，工作和创业的时机也许多。
但环杭城市简直也都是环沪城市，这些城市与上海和杭州比较，有较大的比较优势和更可行的代替性。因而，这些城市将首要承当由上海和杭州溢出的人口与出产要素。
在曩昔的多年中，嘉兴、湖州、绍兴以及海宁、德清等环杭城市，都是浙江省内价格最安稳的城市。2016年以来，是第一次被外来出资者扫荡。
虽然这几个城市都是经济兴旺、社会安稳、富庶宜居的城市，但在曩昔的多年中，从来没有过许多的出资客进入。商场的金融特点和出资程度十分低。
跟着2015年年末中心“去库存”方针的实施，2016年开端，这些城市的房地产商场量价都呈现了大幅度的增加，城市价值被开掘，出资客涌入。
近两年多的时刻内，嘉兴市中心的房价大约由近万元的单价涨至25000元/平方米，湖州市中心的房价由大约8000元/平方米涨至16000元/平方米，绍兴镜湖板块的房价大约由15000元/平方米涨至25000元/平方米。
嘉兴是既环杭又环沪，或者说更环沪。嘉兴在上海和杭州之间，但在文明和价值取向上，更倾向于上海。近十年来，跟着长三角都市群的构成，特别是高铁的助推，加之上海至嘉兴城铁的建造，嘉兴将成为上海的卫星城，简直没有悬念。但这一进程，不是一年两年就能完结的。
伴跟着前两年受上海、杭州溢出效应影响的出资热潮显着衰退，进入2018年后，嘉兴商场开端转变为一个“内需型”为主的商场。现在，嘉兴商场虽仍具有较高热度，城区最高精装均价达24000-26000元/平方米（含车位），但消失已久的买方商场正在逐渐回归。近期城南、国际商务区、秀湖等抢手板块项目开盘当日去化呈现九成，甚至七、多半现象，“售罄”字眼鲜少。一起，购房门槛下降，借款客户已再次成为主力军。
海宁与杭州在地舆上的严密联络，使其成为了环杭买房潮中的抢手标地。浙江大学国际联合学院落户海宁，杭州至海宁城铁也在逐渐建造中，再加上其地处长三角多城市的交汇地带，可接受杭州、上海等地的外溢，城市价值凸显。
海宁楼市全体热度高，且呈现出了比较显着的板块分解。西边的许村和长安直接和杭州的临平、下沙接壤，一向充当着海宁融杭的“急先锋”，房价在20000元/平方米左右，首要定位为杭州临平的刚需外溢以及上海的出资外溢区域。东边的海宁中心城区是市政府地点地，几个板块中，康湖的房价最低，单价在13000-14000元/平方米之间；城南因为起步早加上配套老练的原因，房价略高，17000元/平方米左右；鹃湖科技城以浙江大学国际联合学院为引擎，以低密产品为主，价格最高，毛坯价格现已高达20000元/平方米以上。
德清是环杭城市中与杭州联络最严密的城市之一，相距杭州主城区约45公里，被称为“杭州的后花园”。高铁仅15分钟，且杭州至德清的城轨已确认将在2018年末之前开工，未来将进一步缩短两地的间隔。德清境内具有莫干山风景区，天然禀赋优胜，加上首届联合国国际地舆信息大会将于2018年11月在德清举办且永久落址于此，给德清带来巨大的盈利。现阶段德清商场整体仍呈现求过于供态势。
德清因其商场较小，首要分为老城区、东部新城板块和科技新城板块（城南），几个板块价格差异不大，抢手楼盘价格都在18000-20000元/平方米左右。莫干山脚下还有以摄生养老为主题的小镇级低密度产品。
湖州紧邻杭州、上海、南京等优质一二线城市，在这些热门城市敞开了新一轮限购、限贷、限价，甚至限售的空前调控后，像湖州这样方位优胜、交通便当、商业日子配套完善的长三角城市群中的三四线城市遭到商场热捧，前几年的库存几近出售殆尽。
但自2017年6月以来，湖州土地出地量暴增。到2018年8月底，湖州共成交涉宅地整体量1226万方。跟着7月、8月湖州涉宅地接连十多宗停止和流拍使得出让暂歇，但因为此前已推出许多土地，商场潜藏较大的新的库存危险。
绍兴依托近几年杭州都市圈的迅猛开展，以自动联杭接沪为中心，打造杭州湾南湾引领性城市，城市位置有望进一步提高。杭绍城际铁路估计2020年末竣工，未来杭州-绍兴无缝衔接将成实际。
越城区是绍兴政治、经济、文明中心，现在住所均价约18000-20000元/平方米，其间迪荡湖新区的洋房价格已达到25000元/平方米。柯桥区私营经济兴旺，作为绍兴融杭桥头堡，一向是环杭都市圈的重要组成部分。柯桥区住所均价17000-20000元/平方米，绍兴未来新的市中心，地铁1号线号线交汇处，以改进为主的镜湖区域价格达25000元/平方米。
近期，通过前两年的高热商场之后，绍兴商场有所冷却，新盘开盘去化不再一再售罄，去化约在六、七成左右。
环杭都市圈，是在我国版图上特别的，甚至有耀眼明星光环的都市圈。处于最具生机的长三角城市群，它们所盘绕的“行星”杭州，不管是天然禀赋，仍是经济结构和经济社会开展势头，自身便是一颗耀眼的新星。
可是，在我国，城市的价值并非是影响房价的首要要素，影响我国房地产商场最大要素，仍然是微观经济形势，金融货币方针，房地产商场的调控方针以及由这些要素引发的人们预期的变化。
通过2016年以来近两年半时刻的大涨，不管从方针层面，仍是从商场层面来说，特别是房地产商场以外的要素影响，杭州呈现商场降温的痕迹。卫星随行星而动，环杭城市的房地产商场或将也进入中止期，甚至调整期。
远期的趋势和近期商场不是一回事，应该既看到远期的开展前景，也不能忽视近期商场或许存在的危险，其间首要是房地产商场以外的危险。
从长远看，环杭都市圈以及它地点的长三角城市群，将会是我国甚至全国际经济最兴旺，交通最快捷，社会文明程度最高的城市群之一。大多数人，都深信这一点。
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